Vaste
grond onder de voeten Aan de Voorzitter van de
Tweede Kamer
der Staten-Generaal
Postbus 20018
2500 EA DEN HAAG
Datum 5 februari 2014
Betreft Beleidsreactie rapport 'Vaste grond onder de voeten'
Bij brief van 21 mei 2013 1) heb ik u het rapport van RIGO
Research en Advies BV ‘Vaste grond onder de voeten; over de
rechtspositie van waterbewoners ten aanzien van de
ligplaats’ aangeboden. Ik heb u toegezegd op een later
moment met een beleidsreactie op de aanbevelingen van het
rapport te komen. Bij brief van 10 september 2013, kenmerk
2013Z15959/2013D34738, heeft de algemene commissie voor
Wonen en Rijksdienst mij verzocht te reageren op de brief
van Unger Hielkema, dd. 19 augustus 2013. Door middel van
onderhavige brief kom ik aan beide punten tegemoet.
Vooraf
Alvorens in te gaan op de suggesties ter verbetering van de
rechtspositie van waterbewoners ten aanzien van de
ligplaats, hecht ik er aan enkele algemene opmerkingen te
maken.
Terecht wordt in het rapport opgemerkt dat de
woonbootbewoner die een ligplaats in gebruik heeft, vaak met
meerdere instanties en met verschillende regelgeving te
maken krijgt: er moet een vergunning of een ontheffing
komen, al dan niet gebaseerd op een woonbotenverordening, er
moet precario of huur betaald worden en soms is de eigenaar
van de ligplaats waar de boot ligt niet de eigenaar van de
wal waaraan de woonboot ligt. In totaal zijn er in Nederland
ongeveer
12.000 ligplaatsen. Het rapport gaat op verzoek van de Kamer
alleen in op de verbetering van de rechtspositie van degene
die een ligplaats in gebruik heeft.
Verder hecht ik er aan een opmerking te maken ten aanzien
van rol van het Rijk is dit dossier. Het komt niet heel vaak
voor dat het Rijk in een beleidsbrief tevens een rol vervult
in de uitvoering van dat beleid. Hier is dat het geval:
Rijkswaterstaat (RWS) is eigenaar van ongeveer 750
ligplaatsen, waarvoor RWS de vergunning verstrekt. Na het
verstrekken van de vergunning treedt het
Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) op als
verhuurder en werkt daarbij met een standaard huurcontract.
Vanaf 1999 hebben RWS en RVOB veel moeite gedaan om de
woonboten die in water liggen dat in het bezit is van RWS
allemaal te voorzien van een correcte vergunning en een
huurcontract voor de ligplaats met het RVOB. Vanaf die tijd
is het slechts sporadisch voorgekomen dat RWS de vergunning
voor een ligplaats wegens een groter publiek belang heeft
moeten intrekken. In die gevallen hebben RWS en RVOB met
betrokkenen overeenstemming bereikt over een
schadeloosstelling.
Suggesties ter verbetering rechtspositie woonbootbewoners
In het rapport ‘Vaste grond onder de voeten’ doen de
onderzoekers vier suggesties, omkleed met voor- en nadelen,
ter verbetering van de rechtspositie van de woonbootbewoners
met betrekking tot hun ligplaats. Deze mogelijkheden tot
verbetering zijn kort samengevat:
Het Rijk dient het permanente en locatiegebonden karakter
van wonen op het water te erkennen en helder te zijn over de
status van ligplaatsen. Hiermee zou, naar het oordeel van de
onderzoekers, een basis gelegd worden voor een verbeterde
rechtspositie van woonbootbewoners ten aanzien van de
ligplaats.
Neem ligplaatsen (verplicht) op in het bestemmingsplan.
Hierdoor neemt de gebruikszekerheid toe en wordt de
ligplaatsgebruiker bij een eventuele
bestemmingsplanwijziging gelijk behandeld aan gewone
woonruimte be-woners. In de voorbereiding van de
bestemmingsplanwijziging kan een afweging van belangen
plaatsvinden.
Huurbescherming in geval van verhuur door een private
eigenaar van de ligplaats, analoog aan woonruimte. Hiermee
wordt zowel de gebruiksze-kerheid als de prijszekerheid
bevorderd. Immers zowel beëindiging van de huurovereenkomst
als huurverhogingen van woonruimte zijn in Nederland streng
gereguleerd. Dit betreft alleen degenen die een huurcontract
voor de ligplaats hebben, hetgeen bij slechts een beperkt
deel van de woon-bootbewoners het geval is. Primaat van
gebruik publiekrecht door overheden. De huidige praktijk is
dat overheden zowel publiek- als privaatrecht gebruiken met
betrekking tot ligplaatsen. De rechtspositie van
woonbootbewoners zou, volgens de onderzoekers, verbeteren
indien er uitsluitend gebruik
gemaakt zou wor-den van publiekrecht.
Tot slot adviseren de onderzoekers nog enkele eenvoudige
maatregelen: het opstellen van een modelhuurovereenkomst,
idem model woonbotenverordening, en een betere (digitale)
kennisuitwisseling op gemeentelijk niveau.
Beleidsreactie
Over de mogelijkheden en onmogelijkheden van deze suggesties
heb ik nader overlegd met het ministerie van Veiligheid en
Justitie, het ministerie van Infrastructuur en Milieu, de
Vereniging van Nederlandse Gemeenten, met de Unie van
Waterschappen, met RWS en RVOB. Ik heb bij het opstellen van
mijn beleidsreactie tevens rekening gehouden met hetgeen mr.
C.G.P. Goudriaan van Unger Hielkema aan u en mij heeft
geschreven over de materie van de rechtsbescherming
van gebruikers van ligplaatsen. Alles overwegende kom ik tot
de volgende opvatting.
Het Rijk is graag bereid de eerste suggestie te volgen: bij
deze erken ik dat wonen op het water gelijkwaardig is aan
wonen op land. Een ligplaats is hiervoor een noodzakelijke
voorwaarde:
zonder ligplaats heeft een woonboot weinig waarde, met een
ligplaats daarentegen des te meer. Ik wijs er wel op dat met
deze uitspraken de rechtspositie van de eigenaren van
woonboten met betrekking tot de ligplaats op zich nog niet
is verbeterd. De wijze waarop ik hier invulling aan geef,
volgt verder in deze brief.
Ik neem de suggestie om de huurbescherming te regelen voor
de huurders van ligplaatsen die een permanent karakter
hebben (en dus beschikken over een vergunning of ontheffing
voor permanent wonen) over, maar zie geen reden om deze
figuur te beperken tot het geval dat de eigenaar van de
ligplaats een private persoon is. Ik meen dat dit aansluit
bij hetgeen ik in de alinea hierboven naar voren heb
gebracht. In deze gevallen is sprake van gelijkwaardigheid
met wonen in een huurwoning op het land.
Dat neemt niet weg dat er een aantal verschillen is, waarmee
rekening moet worden gehouden. In de eerste plaats brengt
een ligplaats mee dat rekening moet worden gehouden met de
bijzondere eisen die een goed beheer van het water waarin de
ligplaats zich bevindt nu eenmaal stelt en waarmee een
woning op het land niet te maken heeft. Het gaat hier om
publiekrechtelijke belangen van uiteenlopende aard, vaak
verbonden met vaarwegen, maar ook met andere
waterstaatsaspecten. Dit kan echter worden opgelost door een
hierop betrekking hebbende opzeggingsgrond in te voeren. Dat
is niet alleen van belang, wanneer RWS of het RVOB of een
gemeente, provincie of waterschap de ligplaats verhuurt,
maar ook voor andere verhuurders. Die zouden immers aan een
beslissing door met het waterbeheer belaste
overheidslichamen in het
publiek belang gebonden zijn, maar wel jegens de huurder van
een ligplaats gebonden blijven hem het volledige genot van
de ligplaats te verschaffen op straffe van schadevergoeding.
De verhuurder hoort de huur te kunnen beëindigen van een
ligplaats die nog wel verhuurd is, maar niet meer gebruikt
mag worden.
In de tweede plaats neem ik niet de suggestie over om ook
huurprijsbescherming te regelen voor ligplaatsen. Zoals uit
tabel 2 – 3, blz. 12, van het rapport blijkt, stijgt de
waarde van de woonboten met een ligplaats ver uit boven wat
als sociale huisvesting aangeduid kan worden. De
huurprijsbescherming is niet van toepassing op vrije sector
woningen. Het is alleszins redelijk om
een woonboot met een ligplaats ook tot de vrije sector te
rekenen. Om die reden laat ik de prijsvorming van de
ligplaats over aan de betrokken partijen.
Het effect van het regelen van huurbescherming voor de huur
van permanente ligplaatsen, is dat dergelijke huurcontracten
onder de betreffende regels van het Burgerlijk Wetboek
vallen. Onder meer wordt de opzegging van het huurcontract
door de verhuurder gebonden aan wettelijke regels en kan de
huur dan nog slechts eenmaal per jaar worden verhoogd. Het
bestemmingsplan regelt reeds vanuit een planologisch motief
het gebruik van gronden (waaronder begrepen water). De
ligplaats van woonboten zal vanuit dit motief ook in een
bestemmingsplan expliciet gereguleerd kunnen worden.
Momenteel is een Omgevingswet in voorbereiding, waarbij het
gemeentelijk bestemmingsplan zal opgaan in een gemeentelijk
omgevingsplan. Er wordt in voorzien dat een gemeente in
beginsel alle regels die betrekking hebben op de fysieke
leefomgeving en die verband houden met het toekennen van
functies aan locaties, in het omgevingsplan zal bundelen.
Nagestreefd wordt dat ook lokale regelingen, zoals die met
betrekking tot het innemen van ligplaatsen, in de toekomst
geheel in het omgevingsplan worden opgenomen. Dit wordt
echter vooralsnog niet verplicht gesteld.
De suggestie om waar het kan publiekrecht te gebruiken,
hangt nauw samen met de hierboven besproken suggestie om
ligplaatsen op te nemen in het bestemmingsplan. Voor zover
nodig zullen gemeenten in het bestemmingsplan en/of de
lokale verordening de ligplaatsen reguleren langs
publiekrechtelijke weg. Er is echter naar mijn mening geen
reden het gebruik van de
huurovereenkomst uit te sluiten, ook niet voor de overheid
als verhuurder. Wat betreft het ter beschikking stellen van
een model-huurovereenkomst, een modelwoonbotenverordening en
een betere gegevensuitwisseling tussen gemeenten: hierover
zal ik met de VNG in gesprek gaan waarbij mijn inzet is dat
beide modellen in elk geval ter beschikking komen voor
gemeenten en waterschappen. Wellicht kan het door
Rijkswaterstaat gebruikte standaardhuurcontract hierbij een
rol spelen.
Mijn opvatting over de huurbescherming van huurders van
ligplaatsen vergen wijziging van wetgeving. Ik zal deze
wijziging op korte termijn ter hand nemen.
De minister voor Wonen en Rijksdienst,
drs. S.A. Blok
1) Tweede Kamer, vergaderjaar 2012-2013, 32 730, nr. 15
Gerelateerde artikelen:
Woonboten zijn bouwwerken
Woonboot wordt bouwwerk
Waterwoningen: fiscale maas in de wet?
RvS vandaag. Antwoord op de vraag wanneer woonschepen
bouwwerken zijn, is stevig in de
jurisprudentie verankerd
Link:
http://www.omgevingsweb.nl
|